龙珠激斗65层最新攻略:關于印發《南京市業主大會選聘物業服務企業實施 細則》(暫行)和《南京市業主大會公開招標選聘 物業服務企業實施細則》(暫行)的通知

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南京市住房保障和房產局文件





寧房物字〔2017〕232號



關于印發《南京市業主大會選聘物業服務企業實施

細則》(暫行)和《南京市業主大會公開招標選聘

物業服務企業實施細則》(暫行)的通知


各區房產(住建)局:

為進一步規范各方主體物業管理項目交接行為,維護業主和物業服務企業合法權益,按照市人大常委會關于貫徹《南京市住宅物業管理條例》相關工作要求,現將《南京市業主大會選聘物業服務企業實施細則》(暫行)和《南京市業主大會公開招標選聘物業服務企業實施細則》(暫行)印發給你們,請結合工作實際認真組織實施,抓好各項工作落實。

特此通知。


附件:

1、 南京市業主大會選聘物業服務企業實施細則(暫行)

2、南京市業主大會公開招標選聘物業服務企業實施細則(暫行)








                南京市住房保障和房產局

2017年9月14日














南京市住房保障和房產局辦公室         2017年9月14日印發  


附件1:


南京市業主大會選聘物業服務企業實施細則

(暫行)


本市住宅區業主大會、經業主大會授權的業主委員會等業主組織選聘物業服務企業的,依照下列程序實施:

一、事前評估

在前期物業服務合同、物業服務合同到期或中止前三個月,由業主組織提議召開業主大會會議,決定是否續聘或選聘物業服務企業;決定選聘物業服務企業的,提倡在業主組織制定物業服務和收費標準時實行第三方評估,業主組織可以持業主大會決議向屬地街道辦事處申請實施住宅區物業服務等級和收費標準以及服務重點難點事項評估(附件1);評估人員通過轄區物業管理行政主管部門以工作聯系單形式(附件2),由市物業管理行政主管部門在本市專家庫中統一安排,出具專家評估報告(附件3)。

二、開展選聘工作

1.業主組織應當成立選聘工作小組,制定項目物業管理競聘文件,競聘文件至少包含以下幾方面內容:

(1)選聘工作小組成員組成方案(可以由業主委員會成員、業主代表和邀請的社區工作人員等組成);

(2)項目物業服務事項評估報告;

(3)擬選聘物業服務企業的標準;

(4)項目物業管理人員配置的要求;

(5)項目物業服務和收費的標準范圍;

(6)擬簽訂的物業服務合同草案(含物業服務合同期限);

(7)物業服務企業競聘流程。

2.業主組織將競聘文件在小區顯著位置公示,充分聽取業主的意見和建議,同時公告業主意見、建議的采納情況。如有20%以上業主書面提出意見、建議或異議的,所提內容應提交業主大會會議表決。

3.業主組織可以將競聘公告發布至南京市住房保障和房產局官網等公開媒體,并在小區顯著位置進行公示;

4.業主組織、選聘工作小組接受物業服務企業報名,并出具回函告知資格審查結果;

5.選聘工作小組組織確定參加競聘的入圍物業服務企業在小區顯著位置如實展示企業簡介、信用、在管業績、營業執照等相關證照,擬派項目負責人簡歷(載明工作經歷、至少近一年工作管理業績情況),物業服務標準和收費價格,物業管理方案等;

6.選聘工作小組通過考察、測評和競爭性談判,按照評分高低確定兩名以上(含兩名)晉級業主大會作為選聘對象;

7.業主組織在小區顯著位置公示晉級企業及有關情況,并按規定召開業主大會會議表決確定聘用的物業服務企業;

8.業主組織將業主大會的最終選聘結果在小區顯著位置進行公示;選聘結果公示結束,即視作同意授權業主組織根據業主大會的決定簽訂合同。

三、簽約及交接

1.業主組織與業主大會表決通過的物業服務企業談判簽約,物業服務合同除雙方蓋章外還應當由業主委員會全體成員簽名。

2.業主組織按照規定做好新老物業服務企業的交接工作,并督促新的物業服務企業辦理物業服務合同的備案。


附件:1-1.南京市住宅區物業服務評估申請表

1-2.工作聯系單

1-3.南京市物業服務事項評估報告





附件1-1:

南京市住宅區物業服務評估申請表


住宅區名稱


申請人


聯系電話


申請事項

1、服務等級和收費標準評估

2、服務重點難點事項分析

3、其他:






屬地街道

意    見




年   月   日

轄區意見




年   月   日

申請單位(蓋章)



附件1-2:

工 作 聯 系 單


南京市物業管理辦公室:

茲有                    (單位)            人,向貴單位聯系住宅區物業服務等級和收費標準以及服務重點難點事項評估事宜。



(章)    

年   月   日



附件1-3:

南京市物業服務事項評估報告


評估對象:

物業四界:東至:

         南至:

         西至:

         北至:

總建筑面積


戶 數


物業服務收費標準


服務人數


管理現狀和重點難點(可另附頁):




建議服務人數


建議收費標準


服務標準,人員配置和基準價格(可另附頁):



評估人簽字:




(派出單位蓋章)  

年   月   日

附件2:


南京市業主大會公開招標選聘物業服務企業實施細則(暫行)


一、適用范圍

本市住宅區業主委員會通過業主大會共同決定參照有關規定采取公開招標方式,選聘物業服務企業實施物業管理的活動,適用本實施細則。

二、物業類型

1.前期物業服務合同到期或期限未滿,已成立業主大會、選舉產生業主委員會的住宅小區;

2.物業服務合同到期前三個月,業主大會決定重新選聘的住宅小區。

三、政府職責

1.市物業管理行政主管部門負責制定政策,開展業務培訓,建立統一的物業管理招投標平臺(以下簡稱“招投標平臺”),開發業主大會物業管理招投標系統(包括招標信息發布、投標網上報名、評委會電子評標、中標結果公示等功能),建設并管理評標專家庫。

2.各區物業管理行政主管部門、屬地街道辦事處負責業主大會實施公開招標工作的備案,指導、扶持、監督業主大會公開招標全過程,及時糾正選聘過程中違反法律法規的行為;指導、監督業主大會、物業服務企業做好物業管理項目交接。

3.市物業管理行業協會負責通過行業自律,自覺維護物業管理市場秩序,營造企業規范經營、競爭有序的物業管理市場氛圍。

四、選聘主體

業主大會是實施公開招標選聘物業服務企業的主體,通過決議方式交業主委員會具體執行。

五、招標流程

(一)事前評估

在前期物業服務合同、物業服務合同到期或中止前三個月,由業主委員會提議召開業主大會會議,決定是否續聘或選聘物業服務企業;決定采取公開招標選聘的,業主委員會持業主大會決議向屬地街道辦事處申請實施住宅區物業服務等級和收費標準以及服務重點難點事項評估(附件1);評估人員通過轄區物業管理行政主管部門以工作聯系單形式(附件2),由市物業管理行政主管部門在本市專家庫中統一安排,出具專家評估報告(附件3)。

(二)業主發起

業主委員會應將上述評估結果公告全體業主,召開業主大會決定是否參照有關規定采取公開招標方式選聘物業服務企業;招標事項包括:授權業主組織執行招標、招標基本條件、物業服務標準和價格區間、合同約定(草案)、委托招標代理機構等事宜;上述事項采用書面征求意見方式表決的,應向全體業主公布(附件4);收回的全部表格及資料應在屬地街道辦事處監督下封存并由業主組織保管。

(三)轄區備案

業主委員會需要通過招投標平臺采取公開招標方式選聘物業服務企業的,應當在發布招標公告10個工作日前,向區物業管理行政主管部門辦理招標備案。備案時,應提供以下資料:

1.南京市物業管理招投標招標備案表(附件5);

2.業主委員會備案證明;

3.業主大會關于公開招標選聘物業服務企業的決議、物業服務標準和價格區間的決議、授權業主組織作為招標人代表的決議;

4.經辦人授權委托書及身份證明;

5.與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件(包括物業區域的立項批文、建設工程規劃許可證、國有土地使用證或不、規劃核準總平面圖的復印件等);

6.招標公告(附件6);

7.招標文件;

8.專家評估報告;

9.委托招標代理機構的提供招標代理合同;

10.法律、法規和規章規定的其他材料。

項目所在地街道辦事處、區物業管理行政主管部門應當自受理備案材料之日起10個工作日內對符合規定條件的,在《南京市物業管理招投標招標備案表》提出意見并報市房產局發布招標公告。備案材料不符合規定的,應通知業主委員會補正。

(四)公告發布

市房產局對符合規定的招標備案項目,在5個工作日內通過“南京市住房保障和房產局”網站向物業服務企業統一發布招標公告等相關信息;不符合規定的,應要求區物業管理行政管理部門通知招標人補正。同時,業主委員會應當在物業區域內顯著位置向業主公示招標公告信息。

(五)開標評標

1.業主大會委托人或招標代理機構負責招投標相應流程的組織落實,包括編制招標公告、接受投標報名、實施資格預審、組織開標評標、公示中標結果等。業主組織與招標代理機構簽訂的招標代理合同,代理費用不超過20000元,可由中標單位支付。

2.評標委員會由業主代表和本市物業管理專家組成,成員人數為5人,其中可以安排1名業主組織委托人。

3.評標結果的第一中標候選人,經確認并經業主組織在物業區域內顯著位置向業主公告,公告期不少于7日,公示結束后簽訂物業服務合同。

4.自中標通知書發出之日起15日內,業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同,合同應當加蓋業主組織印章。業主大會應無條件確認公開招標結果及業主委員會簽訂的物業服務合同。

(六)中標備案

招標人應當在簽訂物業服務合同后10日內,向項目所在地街道辦事處、區物業管理行政主管部門辦理中標備案。備案時,業主委員會應提供以下資料:

1.南京市物業管理招投標中標備案表(附件7);

2.開標評標過程;

3.確定中標人的方式及理由

4.評標委員會的評標報告;

5.中標人的投標文件;

6.中標通知書;

7.簽訂的物業服務合同;

8.法律、法規規定的其他資料。

屬地街道辦事處、轄區物業管理行政主管部門應當自受理備案材料之日起10個工作日內對符合規定條件的,在《南京市物業管理招投標中標備案表》提出意見。

(七)考核管理

上述流程完成,新物業服務企業進駐住宅區服務6個月后,轄區物業管理行政主管部門就合同履約情況開展專項檢查,并將檢查情況通告全體業主;情節嚴重的,按照本市物業服務企業信用信息管理規定予以處理。

六、工作要求

1.各區應按照職責分工,指導屬地街道加強對業主自治活動的指導、協助,倡導住宅區業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。

2.市房產局進一步加強招投標法律法規指導,建立統一的物業管理招投標平臺,積極開展業務培訓,指導各方主體依法開展招標活動,并向全市業主大會招投標活動提供相關資金扶持。

附件:2-1.南京市住宅區物業服務評估申請表

2-2.工作聯系單

2-3.南京市物業服務事項評估報告

2-4.南京市XX區XX住宅小區業主大會征求意見表

2-5.南京市物業管理招投標招標備案表

2-6.XX物業管理招標公告(示范文本)

2-7.南京市物業管理招投標中標備案表




附件2-1:

南京市住宅區物業服務評估申請表


住宅區名稱


申請人


聯系電話


申請事項

1.服務等級和收費標準評估

2.服務重點難點事項分析

3.其他:






屬地街道

意    見




年   月   日

轄區意見




年   月   日

申請單位(蓋章)



附件2-2:

工 作 聯 系 單


南京市物業管理辦公室:

茲有                    (單位)            人,向貴單位聯系住宅區物業服務等級和收費標準以及服務重點難點事項評估事宜。



(章)    

年   月   日



附件2-3:

南京市物業服務事項評估報告


評估對象:

物業四界:東至:

         南至:

         西至:

         北至:

總建筑面積


戶 數


物業服務收費標準


服務人數


管理現狀和重點難點(可另附頁):




建議服務人數


建議收費標準


服務標準,人員配置和基準價格(可另附頁):



評估人簽字:




(派出單位蓋章)  

年   月   日



附件2-4:

南京市XX區XX住宅小區業主大會征求意見表


會議時間:

召集人:XX業主委員會

議題:關于本小區采取何種方式選聘物業服務企業

A、業主大會選聘; (  )

B、依法采取公開招標方式,面向社會選聘。 (  )

同意B選項的,包括以下業委會執行事項一并委托:

1、                                          ;

2、                                          ;

3、                                          ;

……



業主姓名:        

房號:        

專有部分面積:        

年   月   日



附件2-5:

南京市物業管理招投標招標備案表


類型:業主大會公開招標                                編號:  YZ        

招標人(章)


招標人地址

                                                     

招標項目


招標項目地址

                         

項目總面積

             m2

評委人數

           人      

專有部分

面    積


戶  數


招標聯系人


聯系電話


公開招標

備案材料

1、業主組織備案證明;□

2、業主大會關于公開招標選聘物業服務企業的決議、物業服務標準和價格區間的決議、授權業主組織作為招標人代表的決議;□

3、經辦人授權委托書及身份證明;□

4、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件

(1)立項批文 □;      (2)建設工程規劃許可證 □;

(3)國有土地使用證 □;(4)規劃核準總平面圖 □

(5)                     ;

5、招標公告□;

6、招標文件□;

7、專家評估報告□;

8、委托招標代理機構的提供招標代理合同□;

9、法律、法規規定的其他材料。

評標項目

信譽調查評分□  投標報價評分□  投標文件評審□  投標答辯評審□

所在街道

物業管理

行政主管

部門意見






年   月   日

所在區

物業管理

行政主管

部門意見






年   月   日




附件2-6:

XX物業管理招標公告(示范文本)


一、招標人

1、招標人名稱:                                 ;

2、招標人地址:                                 ;

3、聯 系 人:              ;  

4、聯系電話:              。

二、招標代理人(適用于委托招標代理機構辦理招標事宜的)

1、招標代理人名稱:                              ;

2、招標代理人地址:                              ;

3、聯 系 人:              ;

4、聯系電話:              。

三、招標項目基本情況

1、項目名稱:                            

2、項目地址:南京市      區/縣              

3、項目占地面積:            m2

4、項目總建筑面積:            m2

5、項目類型及分類面積:

多層住宅:          m2; 高層住宅:          m2;  

公    寓:          m2; 獨立別墅:          m2;

商業用房:          m2; 辦公用房:          m2;

                 m2;                  m2。

6、物業管理區域四至:

東至:                  ;南至:                  ;

西至:                  ;北至:                  。

四、物業服務合同期限

招標項目物業服務合同期限:    年,自      

   日起至            日止。

五、物業管理公共服務費收費標準報價范圍

多層住宅:***元/月·平方米至***元/月·平方米;  

高層住宅:***元/月·平方米至***元/月·平方米;

       :***元/月·平方米至***元/月·平方米;

六、招投標活動時間安排

1.發布招標公告

(1)發布時間:         日~        

(2)發布網站:“南京市住房保障和房產局”(//fcj.nanjing.gov.cn)。

2.接受投標報名

(1)投標報名時間:                  分~                  分止。

(2)投標報名材料遞交點:                       。

(3)投標報名網站:南京市住房保障和房產局(請投標申請人于報名材料遞交當天在該網站報名,網址: //fcj.nanjing.gov.cn

3.實施資格預審

(1)資格預審時間:                  分~                  分止。

   (2)資格預審地點:                             。

4.發放資格預審合格通知書及招標文件

(1)發放時間:             分~    

           分止。

(2)發放點:                                   。

5.組織項目現場踏勘答疑

(1)現場踏勘:投標人可自行前往項目現場

(2)答疑時間:                  分。

(3)答疑地點:                              。

6.投標文件遞交和開標

(1)遞交截止及開標時間:           分。

(2)遞交及開標地點:南京市中山南路111號3F會議室。

七、投標申請人需具備的條件

1.具備獨立法人資格,且有行政主管部門頒發的    級(含    級)以上資質的物業服務企業;

2.管理業績條件:                               ;

3.擬派項目負責人條件:                         ;

4.投標申請人應當是接受物業管理行政主管部門指導和監督的物業服務企業;

5.首次在本市申請投標的外地物業服務企業,應當在報名前到市物業管理行政主管部門辦結外地在寧企業初始備案手續。

6.                                              。

八、投標申請人報名時需提供的材料

投標申請人應在招標公告規定的報名時間內提供以下材料:

1.物業管理投標報名表(//fcj.nanjing.gov.cn網站下載);

2.物業服務企業營業執照正本、副本復印件;

3.法定代表人證明書原件及身份證復印件。如屬法定代表人授權的還需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件;

4.物業服務企業資質證書正本、副本復印件;

5.擬派項目負責人資格證明材料、簡歷和管理業績。

6.在管的主要項目獲得并保持物業管理優秀、示范稱號的,提供以下資料:(1)示范、優秀項目的行政主管部門批準、表彰的正式文件復印件或行政主管部門出具的證明材料;(2)物業服務合同復印件;

7.外地物業服務企業申請投標的,應當出具當地行政主管部門或者行業協會當年開啟的誠信證明。

8.                                       。

說明:投標申請人提供的以上資料均一式二份,并按上述順序裝訂,所有復印件需帶原件核對并加蓋物業服務企業公章,上述資料有任何一項缺漏,報名都可能被拒絕。

九、投標資格預審辦法

資格預審合格的投標申請人過多時,招標人采取以下第   種方式選擇    家資格預審合格的投標申請人作為投標人。

1.公開隨機抽簽決定方式

(1)招標人組織符合報名條件的投標申請人采取公開隨機抽簽確定投標人,并發放資格預審合格通知書、招標文件。

(2)如符合報名條件的投標申請人因故不參加投標抽簽的,應在抽簽前書面(加蓋投標申請人公章)告知招標人,且不得對抽簽結果提出異議,否則視為自動放棄。

(3)符合報名條件的投標申請人應在參加抽簽時準時攜抽簽代表人授權委托書、身份證到達抽簽現場,如在規定時間內不能到達抽簽現場的,將視為自動放棄。

2.公開擇優選擇方式

(1)招標人根據符合報名條件的投標申請人資質等級【一級+3分,二級+2分,三級+1分】、業績(在管項目獲得且保持的國家示范+3分/個、省優/省級示范+2分/個、市優/市級示范+1分/個,1年內有效投訴-2分/個)綜合計分,按總分從高到低排序擇優選擇投標人,并發放資格預審合格通知書、招標文件。

(2)擇優選擇過程中,若最后可選的投標申請人出現分值相同且超出規定的投標人數量時,則這些相同分值的投標申請人通過公開隨機抽簽方式最終確定投標人。

十、相關費用(適用于收取招標文件費或投標保證金的招標項目)

1.招標文件費用:      元/套;收取人            ;收取方式         。

2.投標保證金:      元;收取人              ;收取方式         。

3.招標代理費用:      元;收取人:             ;收取方式:         。投標人一旦中標,在簽訂《前期物業服務合同》前,應一次性向招標代理機構支付(適用于業主大會決定由中標人支付的)。

   




















































































































             



物業管理投標報名表

投標項目名稱


填表日期


投標人

情  況

投標人(章):

法定代表人:

物業服務

企業資質

資質等級:

資質證書編號:

投標聯系人


聯系電話

(辦公/手機)


擬派項目

負責人


聯系電話

(辦公/手機)


單位地址


郵政編碼


所有

在管

項目

情況

(可另

附頁)

管理項目名稱

管理面積

(m2)

項目地點

(市/區)

物業類型

獲獎情況

















投標報名報送證明材料清單:①《營業執照》復印件;②法定代表人證明書原件及其身份證復印件;③法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件;④物業服務企業資質證書復印件⑤擬派項目負責人資格證明材料;⑥管理項目獲得物業管理優秀、示范稱號的文件復印件;⑦招標人在招標公告中要求的其他材料。請投標報名企業依據招標公告載明的要求按順序提供報名材料。

注:全部在管項目指企業仍在服務的所有全委托管理項目;項目地點列清所在具體坐落地址(包括所在區,若有外地項目還應列清城市名);物業類型列清物管區域內涵蓋的物業種類,如多層住宅、多層電梯住宅、高層住宅、商業、辦公等。



附件2-7:

南京市物業管理招投標中標備案表

類型:業主大會公開招標                                  編號:  YZ        

招 標 人


項目名稱


項目總面積

             m2

評標項目

信譽調查□  投標報價評分□  投標文件評審□  投標答辯評審□

投 標 人


中 標 人


中 標 價

多層住宅          元/m2月 □     高層住宅          元/m2月 □

公    寓          元/m2月 □     獨立別墅          元/m2月 □

商    業          元/m2月 □     辦    公          元/m2月 □

                 元/m2月 □                      元/m2月 □

中標人負責人


聯 系 電 話


中標人資質等級


資質證書編號


評委名單


備案材料

1、開標評標過程;□

2、確定中標人的方式及理由;□

3、評標委員會的評標報告;□

4、中標人的投標文件;□

5、中標通知書;□

6、簽訂的物業服務合同;□

7、法律、法規規定的其他資料?!?/span>

所在街道

物業管理

行政主管

部門意見




年   月   日

所在區

物業管理

行政主管

部門意見




年   月   日



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