龙珠激斗烧饼修改器:南京中級人民法院就物業管理的熱門話題作解答

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物業糾紛案2013年多了2606件
  2013年,全市法院共受理物業服務合同糾紛案件6701件,占全市法院受理的民事案件總數的22.12%,與去年同期相比上升2606件。去年,全市法院共審結的物業服務合同糾紛案件為5852件。
  整體來看,雖然這類案件的標的額一般比較小,但群體性糾紛卻比較多。近5年來,全市法院受理的物業公司批量起訴100名以上業主的案件有24批次;被訴業主人數最多的一批達539名。
  此外,“住改商”問題也比較突出,尤其是在繁華商圈。據統計,僅新街口天安大廈就發生上述糾紛百余起。
停車被剮蹭,物業要賠錢嗎?
  你是否有這樣的經歷:一夜過后,停在小區車位里的私家車莫名被劃傷或剮蹭,卻查不出“真兇”,這種情況下物業要承擔責任嗎?
  南京中院說,物業是否應擔責,應先確定業主和物業公司之間有沒有合同約定,如果有,則要明確物業對車輛承擔何種義務。
  如果物業公司承擔保管義務,收費的性質就是保管費,這種情況就可能要承擔賠償責任;如果合同約定物業僅提供停車場地租賃,不承擔對車輛的保管義務,收費的性質是車位費,物業對車輛被剮蹭不需要承擔賠償責任;如果沒有合同約定或約定不明確,則要結合其他情況來看。此外,還要看雙方是否有過錯,比如車主是否在指定的位置停車等。
  在此,要提醒一下,業主在繳納相關物業管理服務費用時,要明確了解自身享有的權利以及停車的風險,同時采取必要的措施加強對車輛停放安全的防范。
  此外,如果還有車輛停放在車位受損的其他情況,在具體的案件中,物業公司是否已履行了自身的義務,要根據物業合同的約定以及案件的具體情況來加以判斷。
停車起糾紛,物業要擔責嗎?
  小區車位被外來車占了,業主和“外來戶”鬧起矛盾,物業是否要承擔相應責任?
  南京中院說,業主車位被占,雖然直接的行為人是其他車主,但是物業管理公司也應承擔相應的責任。
一旦業主和物業簽署了有關協議,并繳納停車費,雙方就形成了對車輛的服務管理關系。物業公司應當采取必要手段引導車輛按車位停放,及時發現車輛亂停亂放現象,對占用業主車位情況采取措施,還應協助業主協調車輛停放。物業服務公司因怠于履行車輛管理服務職能,給業主造成損失的,應承擔相應責任。
房屋有問題,找開發商還是物業?
  不少業主在入住后發現,房子里存在各種各樣的問題,這種情況應找物業還是開發商?
  南京中院說,首先要明確的是,業主購買的房屋存在質量問題,開發商應當承擔相應的責任。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,業主可以要求解除房屋買賣合同,并要求開發商賠償其損失。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,開發商應當承擔修復責任。物業根據服務合同的約定,承擔對小區建筑物公共部位以及共用設施設備的維修義務。這不意味著物業公司需要承擔房屋質量責任。
  現實中,開發商往往跟與其相關物業公司簽訂前期物業服務合同。部分業主維權心切,認為開發商和物業是一家,對本應由開發商承擔的房屋質量責任轉而要求物業承擔,或以此拒繳物業費,這沒有法律依據,很難得到法院支持。
遭遇“住改商”,業主如何維權?
  不少市民認為“住改商”后對自己的生活造成了許多影響,法院會怎么處理這類糾紛?
  對于這種行為,法律是有明確規定的?!段鍶ǚā返諂呤嚀豕娑?,“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意?!狽ㄔ閡話鬩讕萆鮮齜曬娑?,判決“住改商”業主恢復原狀,但是此類判決難以從根本上解決“住改商”的問題。
  為了化解因“住改商”引發的矛盾,南京有部分基層法院的做法值得借鑒。以新街口商圈內的天安國際大廈為例,這里“住改商”問題較多,秦淮法院為此協調了相關部門和業主,首先對沒有注冊登記或違反消防法規的經營性機構進行處理;然后鼓勵引導業主通過業主大會或業主委員會,協商提高“住改商”業主的物業服務費標準,部分用于提高物業管理水平,部分補貼非“住改商”業主的物業費,平衡業主間利益。
對物業有意見可拒交物業費嗎?
  許多業主對物業有意見,常?;峋芙晌鏌搗?,這種做法對嗎?
  南京中院說,確實有部分業主認為只要物業公司的服務有瑕疵,就可以拒交物業費了,這種觀點并不可取。
  首先,按時繳納物業服務費是業主的基本義務;其次,物業服務項目繁多,業主對物業公司提供的某項服務不滿意,卻拒交全部的物業服務費,對物業公司也不公平;再次,某些業主不繳費的行為構成了對其他業主利益的損害。最重要的是,業主拒繳物業費的行為可能具有示范效應,長此以往,物業公司收費率降低,更難以有效提升物業服務水平,最終將損害廣大業主的共同利益。
不過,物業服務存在瑕疵的情況下,業主可以選擇依法維權。一是直接和物業交涉,要求物業公司按合同約定履行物業管理服務的義務,如對方拒不履行,業主可以采取法律途徑強制物業服務企業履行;二是如果物業公司的服務不到位造成損失的,業主可以向法院提起訴訟;三是通過業主大會重新選聘新的物業服務企業。
《現代快報》
2014年1月16日


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